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关于征求对《广州市物业管理条例(草案)》修发表于: 2019-10-17 22:36

  《广州市物业管理条例(草案)》是2019年市人大常委会正式立法项目,按计划拟于十二月份提交市人大常委会会议进行一审,具体工作由市人大常委会城乡建设环境资源工委负责。现公开征集对《广州市物业管理条例(草案)》的修改意见和建议。

  欢迎广大市民和社会各界通过信件、电子邮件等方式提出宝贵意见和建议。征集意见和建议的截止日期为2019年12月12日24时。

  邮寄地址:广州市东风中路296号市人大常委会城乡建设环境资源工委办公室。邮编:510030。

  为了规范本市物业管理活动,维护业主、物业服务企业和物业使用人的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境,构建共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  在物业管理区域内,根据党的章程设立党的组织,发挥社区党组织领导作用,加强社区党组织对物业管理区域基层党组织的指导,支持业主、物业管理委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展物业管理活动。

  鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、业主委员会委员,充分发挥模范带头作用,依法履行职责。

  市、区人民政府应当加强对物业管理监管工作的领导和组织,建立联席会议制度,统筹解决物业管理监管工作中的重大问题。

  市房屋行政主管部门组织实施本条例,负责本市行政区域内物业管理活动的监管工作,具体履行下列职责:

  (一)制定本市物业管理监管工作政策措施,建立和完善专业化、法治化的物业管理监管工作机制;

  (三)建立、维护本市物业管理监管工作信用信息系统、业主决策电子投票系统等信息平台;

  (五)制定(临时)管理规约、业主大会议事规则(以下称议事规则)、(前期)物业服务合同等示范文本;

  区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监管工作,具体履行下列职责:

  (一)监管物业管理区域的划定、前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金的使用等物业管理活动;

  城乡规划、市场监督管理、应急管理、价格、交通、水务、城市管理和综合执法、生态环境、林业和园林、卫生健康等相关部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的相关监管工作。

  街道办事处、镇人民政府应当依法指导、协助、监督★-●=•▽业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理的纠纷。

  街道办事处、镇人民政府应当将物业管理监管工作纳入社区治理工作,并配备负责物业管理监管工作的专职工作人员,可以根据需要建立物业管理联席会议制度;可以通过采购社会工作服务的方式,加强对物业管理的指导、协助和监督。

  居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

  房屋行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制,鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷,促进和谐社区建设。

  物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的业务指导和行业监督下,采取措施促进行业规范、持续、健康发展,提升物业服务水平:

  (一)依法加强行业自律,建立健全物业服务企业及其从业人员的自律管理制度、诚信管理制度;

  (四)推行绿色物业服务,倡导物业服务企业采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护,促进物业服务的集约化、信息化、低碳化。

  建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会、物业管理委员会以及街道办事处、镇人民政府按照本条例规定应当向全体业主公开的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公布或者按照管理规约、议事规则约定的其他方式公开。发布人应当选择一种或者多种便于业主查阅的方式公开。

  (一)住宅物业(含商住一体物业)的物业管理区域范围是物业建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围,但城镇公共道路、城镇公共绿地等除外;住宅物业区域内的非住宅物业应当与住宅物业划定为同一个物业管理区域。

  (二)出售的公有住房已实施物业管理的,可以将连片公有住房范围划定为一个物业管理区域。

  (三)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成住宅物业需要实施物业管理的,由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

  (四)本条例实施前,同一建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围内的物业,因历史原因被分割为两个以上区域,各区域由不同物业服务企业提供物业管理服务的,可以划定为不同的物业管理区域。

  (五)商业、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业的物业管理区域范围,是物业建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围,但城镇公共道路、城镇公共绿地等除外;能够独立管理,配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  对前款拟划定的物业管理区域有争议的,区房屋行政主管部门应当征求区城乡规划行政管理部门、街道办事▲●…△处、镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定物业管理区域,并通告全体业主。

  建设单位、物业服务企业、街道办事处、镇人民政府应当按下列规定将划定的物业管理区域向区房屋行政主管部门备案:

  (一)新建物业由建设单位报送备案,并提交物业管理区域四至范围平面图、建设用地规划许可证或者土地使用权证及附图、建设工程设计方案总平面图、物业服务用房配置情况等资料。

  (二)已经实施物业管理但尚未办理物业管理区域备案的,由物业服务企业报送备案,并提交物业管理区域四至范围平面图、建设用地规划许可证或者土地使用权证及附图、建设工程设计方案总平面图、物业管理区域的公示情况说明等资料;因客观原因无法提供建设用地规划许可证或者土地使用权证及附图、建设工程设计方案总平面图的,应当提交物业管理区域内建筑物数量、类型和总面积的资料。

  (三)没有实施物业管理的已建成住宅物业需要实施物业管理的,街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后报送备案,并提交物业管理区域四至范围平面图,建筑物数量、类型和总面积的资料,以及征求业主对划定物业管理区域意见的情况说明。

  提交前款第二项、第三项备案资料前,物业服务企业、街道办事处、镇人民政府应当将拟划定的物业管理区域四至范围平面图向全体业主公示,公示时间不少于十五日。

  报送资料齐全,符合法定形式的,区房屋行政主管部门应当自收到备案资料后五个工作日内发出备案回执,并及时告知街道办事处、镇人民政府;报送资料不齐全、不符合法定形式的,区房屋行政主管部门应当一次性告知需要补正的资料。区房屋行政主管部门可以通过政务信息共享获取的资料,不得要求当事人重复提供相关材料。

  新建物业出售时,建设单位应当将已备案的物业管理区域相关信息在销售现场的显著位置公开,并在商品房买卖合同中明示。公开、明示的内容应当包括:

  物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府办理物业管理区域备案的,应当将已备案的物业管理区域相关信息通告全体业主。通告应当包括前款应当公开的内容,但无法确定的除外。

  建设单位编制建设项目设计方案时,应当遵循一个物业管理区域配建独立使用的共用设施设备和物业管理用房的原则。

  城乡规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当审核配建的物业管理用房是否符合建设项目配建指标的要求;不符合配建指标要求的,不予核发建设工程规划许可证。

  城乡规划行政管理部门在办理规划条件核实时,应当审核配建的物业管理用房是否符合规划条件和规划报建的要求;不符合规划条件和规划报建要求的,不予通过规划条件核实。

  建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房,包括物业服务用房和共用设施设备用房。

  (一)物业服务用房总建筑面积按照物业管理区域内计算容积率的总建筑面积千分之二的比例,且最低不少于五十平方米配置;分期开发建设的物业,应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面积千分之二的比例配置。

  (二)地面以上的独立成套装修房屋,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

  共用设施设备用房是指用于安放供水、排水、供电、消防、通信、网络等设施设备的房屋,应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。

  对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区,区人民政府应当采取措施鼓励和支持产权单位自主开展改造提升,结合城市环境综合整治和更新改造逐步完善配套基础设施和公共服务设施,改善旧居住区综合环境。旧居住区的范围由区人民政府确定。

  鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理,由物业服务企业根据业主的需求,提供环境卫生保洁、公共秩序维护、排水设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务,合理收取物业服务费。

  尚未依法办理所有权登记,但符合下列情形之一取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主:

  (一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定等取得的;

  (四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的;

  本条所称的专有部分,是指具有构造上、利用上的独立性,能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间。

  (二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  一个物业管理区域内的分期开发的建设项目,先期开发部分符合成立业主大会条件的,议事规则应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,明确增补业主委员会委员的办法。

  (六)业主委员会聘请专职工作人员的,应当约定专职工作人员的人数、工作职责及薪酬标准;

  (二)业主未按照物业服务合同约定及时交纳物业服务费的,由业主委员会或者物业服务企业采取合法方式,在物业管理区域内公开欠费业主的房号、欠费金额。

  (十二)确定业主委员会委员的补贴标准和业主委员会专职工作人员的人数、薪酬标准;

  (十五)法律、法规规定以及管理规约、议事规则约定应当由业主共同决定的事项。

  业主决定本条例第二十四条规定的事项,应当经符合法律规定比例的业主同意。未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有面积的总和计算。

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。业主总人数,按照上述规定的总和计算。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。

  业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

  需要实行业主自行管理的,业主委员会应当制定自行管理方案,提交业主大会会议表决同意。物业管理区域内的全部物业服务委托给一个企业的,不属于业主自行管理方式。

  自行管理方案表决通过之日起三十日内,业主委员会应当向街道办事处、镇人民政府备案,备案时应提交业主大会的会议记录、会议决定和自行管理方案等资料。

  备案资料齐全,符合法定形式的,街道办事处、镇人民政府应当自收到备案资料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况通告全体业主。

  实行业主自行管理的,业主大会、业主委员会应当依法实施管理和经营,承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任,接受街道办事处、镇人民政府和相关行政管理部门的监督。

  业主通过自行管理的方式,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动,按照本条例有关规定执行。

  业主委员会应当按照自行管理方案和有关规定,将物业管理区域内的秩序维护、共用设施设备、清洁卫生、园林绿化维修养护等专项服务分别委托专业性服务企业或者劳务人员,并签订服务合同或者劳务合同。签订合同时,业主委员会应当出示业主大会关于自行管理的决定和业主委员会的合法有效证明。法律、法规规定从事专项服务应当具备相应资质的,受委托的专业性服务企业或者劳务人员应当具备相应资质。

  保安服务合同或者共用设施设备维修养护合同签订之日起十五日内,业主委员会应当将合同向街道办事处、镇人民政府备案。

  备案资料齐全、符合法定形式的,街道办事处、镇人民政府应当自收到备案资料后五个工作日内出具备案回执。

  业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,区房屋行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  已划定物业管理区域的住宅物业(含商住一体物业)未成立业主大会的,或者按照本条例规定需要重新选举业主委员会的,街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内组织成立物业管理委员会。

  已划定物业管理区域的非住宅物业未成立业主大会的,街道办事处、镇人民政府可以根据需要组织成立物业管理委员会。

  物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

  (二)物业管理区域内占业主总人数百分之二十以上业主提议表决业主共同决定事项的,或者发生重大事故、紧急事件需要业主共同决定的,组织业主进行表决;

  物业管理委员会应当接受街道办事处、镇人民政府与区房屋行政主管部门的指导和监督。

  (六)业主代表六至十人,具体人数由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。

  物业管理委员会主任由街道办事处代表或者镇人民政府代表担任,副主任由居民委员会代表和一名业主代表担任。

  物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生;业主代表人选应当符合本条例关于业主委员会委员条件的规定,由街道办事处或者镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。

  建设单位或者物业服务企业未派代表参加物业管理委员会的,不影响物业管理委员会的成立。

  街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示,公示时间不少于十五日;公示期间对物业管理委员会成员名单有异议的,应当以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。公示期满无异议或者异议不成立的,物业管理委员会成立。街道办事处、镇人民政府应当及时将物业管理委员会成员名单书面告知区房屋行政主管部门。

  物业管理委员会成员有下列情形之一的,应当予以更换,并由街道办事处、镇人民政府通告全体业主:

  (二)业主代表不符合本条例关于业主委员会委★◇▽▼•员条件的规定,或者有本条例规定的业主委员会委员不得从事的行为。

  物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

  (一)物业管理区域内已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上,十人以上业主联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求;

  (二)占业主总人数百分之二十以上的业主联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

  物业管理委员会未成立的,街道办事处、镇人民政府应当自前款规定的情形具备之日起三十日内成立物业管理委员会。

  物业管理委员会应当将前款第一项至第七项的内容在首次业主大会会议召开三十日前向全体业主公示,公示期限不少于十五日。对筹备成立业主大会事项有异议的,应当在公示期间以实名书面形式向物业管理委员会提出。

  (一)公示的业主委员会委员候选人不具备本条例规定条件的,不再将其列入候选人名单,通告全体业主,并公示新的业主委员会委员候选人;

  建设单位、物业服务企业应当协助物业管理委员会组织召开首次业主大会会议,并在物业管理区域内为筹备工作提供相应的人力、场地支持。

  街道办事处、镇人民政府应当向区房屋行政主管部门申请查询物业管理区域内业主清册、专有部分面积清册。区房屋行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内免费提供。

  房屋行政主管部门应当与不动产登记主管部门实现信息共享,实时通过信息共享获取职能范围内的相关清册信息。

  物业管理委员会应当自通告筹备成立业主•□▼◁▼大会之日起一年内,组织召开首次业主大会会议。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过议事规则和管理规约,并选举产生首届业主委员会之日起成立。

  筹备期限届满,业主大会未成立的,筹备工作终止。业主可以按照本条例规定再次提出成立业主大会的申请。

  业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、镇人民政府责令限期组织召开,并通告全体业主。

  有下列情形之一的,由居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会会议:

  市、区房屋行政主管部门已经建立物业管理区域电子投票数据库的,业主大会会议表决应当采用电子投票形式。

  业▪…□▷▷•主大会会议组织机构(以下简称会议组织机构)应当于业主大会会议召开十五日前,将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项通告全体业主;因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的,可以于会议召开前通告。

  对前款规定的通告内容有意见或者建议的,应当在会议召开前向会议组织机构提出,会议组织机构应当及时答复;会议组织机构采纳意见或者建议的,应当在会议召开前及时更新通告内容。

  业主大会会议表决应当采用记名投票的方式,业主投票应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

  业主以书面征求意见形式投票的,应当出示业主的不动产权属证明和身份证明,选票、表决票应当由有表决权的人签名。

  任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。会议组织机构应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书,以备查询,保管期限不少于五年。采用电子投票的,业主决策电子投票系统应保存业主投票结果不少于五年。

  采用集体讨论形式、书面征求意见形式的,会议组织机构应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人,可以邀请第三方参与监票;但业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。

  采用集体讨论形式的,会议组织机构应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。

  采用书面征求意见形式的,会议组织机构应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。会议组织机构应当在表决结果公示前将选票、表决票交由街道办事处、镇人民政府临时保管;公示期满无异议或者异议处理完毕后,街道办事处、镇人民政府应当将选票、表决票交还会议组织机构。

  采用电子投票形式的,业主大会会议表决结果由业主决策电子投票系统自动统计。

  会议组织机构未按照本条第一款、第三款规定统计表决结果的,由街道办事处、镇人民政府责令改正并通告全体业主。

  (一)采用电子投票形式的,自业主决策电子投票系统统计生成表决结果之日起三日内公示,公示期为十日;

  (三)采用书面征求意见形式的,自统计生成表决结果之日起三日内公示,公示期为三十日。

  业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见,已投票业主的总人数和建筑物总面积,未投票业主的总人数和建筑物总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

  会议组织机构逾期未公示业主大会会议表决结果,或者公示内容不符合本条第二款规定的,由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。会议组织机构逾期未改正的,由街道办事处、镇人民政府公示。

  业主大会会议表决结果公示期限届满,对表决结果无异议或者异议不成立的,会议组织机构应当及时通告全体业主。

  对业主大会会议表决结果有异议的,异议提出人应当在表决结果公示期间以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出,并按以下规定出示相关证明材料:

  (一)申请查验本人书面选票、表决票的,应当出示业主的身份证明和不动产权属证明;

  (二)对表决结果公示的专有部分面积、业主人数等业主投票权数有异议的,应当提交业主、物业服务企业、建设单位的相应证明材料。

  街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内按照以下规定对异议予以处理;情况复杂的,可以延长三十日:

  (一)对申请查验本人书面的选票、表决票的,应当与业主本人共同查验。经核实异议成立的,应当重新统计并通告表决•☆■▲结果。

  (二)对专有部分面积、业主人数等业主投票权数有异议的,应当会同区房屋行政主管部门进行核实。经核实异议成立的,应当重新认定业主投票权数,重新统计并通告表决结果。

  业主委员会是业主大会的执行机◆●△▼●构,对全体业主负责,接受业主监督,依法履行下列职责:

  (二)组织召开业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布,接受业主质询;

  (四)代表业主与业主大会决定续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意●见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)根据业主大会的决定,组织物业管理区域内共用部位、共用设施设备的经营,管理、使用经营收入;

  (十)配合街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及公安机关等部门、单位,做好社区治理等相关工作;

  (二)热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力,具备必要的工作时间;

  (三)按照有关规定或者约定交纳本物业管理区域内物业的维修资金以及需业主共同分摊的费用,且未欠交物业服务费;

  (四)在本物业管理区域内无违法进行装修、改建、搭建或者违法改变房屋用途的行为;

  (五)在本物业管理区域内无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为;

  (六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

  业主委员会委员候选人可以采取业主联名推荐、业主自荐等方式向会议组织机构报名,并由会议组织机构通过听取业主意见、召开座谈会等方式确定。会议组织机构应当审查业主委员会委员候选人的资格条件,不符合前款条件的,不得列入业主委员会委员候选人名单。

  会议组织机构应当将拟定的业主委员会委员候选人基本信息在业主大会会议召开三十日前向全体业主公示,公示时间为十五日。

  对业主委员会委员候选人有异议的,业主应当在公示期间以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出;街道办事处、镇人民政府应当自收到异议之日起十日内处理并答复,区房屋行政主管部门应当予以协助;经核实异议成立的,取消候选人资格并通告全体业主。

  业主委员会由五至十五人的委员组成。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到议事规则约定人数,但达到五人以上的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则及时组织召开业主大会,补选业主委员会委员。

  业主委员会的任期由议事规则约定,每届任期不得超过五年。修改议事规则约定业主委员会任期的,任期内业主委员会的任期按照修改后的议事规则确定。业主委员会在任期届满当日自行解散,不得继续履行职责。

  业主委员会应当自选举产生之日起十日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同,委员可以连选连任。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选业主委员会候补委员,候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。候补委员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

  业主委员会应当自产生之日起三十日内,向街道办事处、镇人民政府备案。备案时应当提交下列资料:

  报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当自收到上述材料后五日内发出备案回执,同时将备案的回执和资料抄送区房屋行政主管部门。

  业主委员会应当持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会印章,并自刻制业主委员会、业主大会印章之日起十日内,将印章样式书面报告街道办事处、镇人民政府。业主委员会印章应当刻制业主委员会任期届数,并自业主委员会任期终止之日起废止。

  备案的管理规约、议事规则经业主大会决定修改,以及业主委员会委员、候补委员经业主大会决定更换的,业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理备案变更。

  业主委员会会议由主任组织召开;经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的,由提议的委员组织召开。

  业主委员会委员是法人的,法定代表人可以委托代理人参加会议;业主委员会委员是自然人的,不能委托代理人参加会议。业主委员会召开会议讨论重大事项时,应当邀请居民委员会参加,并接受居民委员会的指导。

  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意并签字确认。业主委员会应当自作出决定之日起五日内通告全体业主。业主委员会会议的书面记录应当妥善保存,保存时间为五年。

  物业管理区域内的出租面积达到一定比例的,应当邀请租户代表列席业主委员会会议。具体办法由业主大会议事规则确定。

  (九)按照法律、法规等规定和管理规约、议事规则应当向业主公布的其他资料和信息。

  业主委员会未按照本条第一款、第二款规定公布相关资料和信息的,由街道办事处、镇人民政府责令其限期公布,并通告全体业主。

  业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、议事规则,不得有下列行为:

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (九)未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料,伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料;

  业主委员会的委员、候补委员有前款规定行为之一的,除已按本条例第五十六条规定自行终止职务的之外,业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议,作出中止其委员职务的决定,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

  专职工作人员有本条第一款◆▼规定行为之一的,业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定,并将决定通告全体业主。

  业主委员会委员人数低于议事规则约定的人数时,由候补委员按照得票数依次递补。

  按照前款规定递补后,业主委员会人数不满五人的,居民委员会应当在六十日内组织召开业主大会会议补选,任期内的业主委员会委员应当予以协助;业主委员会人数少于议事规则约定的人数,但达到五人以上的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选。

  后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  业主委员会有下列情形之一,街道办事处、镇人民政府撤销其作出的决定,或者责令改正但拒不改正,造成严重后果的,街道办事处、镇人民政府可以提议业主大会决定解散业主委员会:

  (八)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响社区安定和社会稳定的其他行为。

  有下列情形之一的,街道办事处、镇人民政府应当成立物业管理委员会,组织选举产生新一届业主委员会:

  有下列情形之一的,业主委员会应当在停止履行职责之日起三日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、业主大会印章等全部移交给新一届业主委员会;未产生新一届业主委员会的,全部移交给居民委员会临时保管:

  业主委员会委员职务中止的,应当自职务中止之日起三日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料等移交给业主委员会。

  (二)管理规约、议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用;

  一个物业管理区域应当开立一个专户存储业主共有资金,专户的账户名是业主共有资金管理单位。

  业主大会成立前,业主共有资金由物业服务企业管理,物业服务企业应当开立业主共有资金专户;业主大会成立后,由业主大会决定共有资金的管理单位是业主委员会或者物业服务企业。

  业主大会决定由业主委员会管理业主共有资金的,业主共有资金财务管理制度应当经业主大会同意;业主委员会应当在业主大会决定生效之日起三十日内开立专户;物业服务企业应当自业主委员会开立专户之日起三十日内,将属于业主所有的共有资金转入业主委员会开立的专户。

  (一)共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险,但物业服务合同另有约定的除外;

  (三)业主委员会的办公经费,业主委员会委员的补贴,业主委员会专职工作人员的薪酬,召开业主大会会议所需费用;

  业主共有资金管理单位可以在物业服务合同中约定业主共有资金列支的相关内容;可以制定业主共有资金年度使用计划,经业主、业主大会决定后使用业主共有资金。

  业主共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定建立业主共有资金财务管理制度,设置会计账户并及时入账,指定专人妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。

  业主共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金的会计资料。

  建设单位应当在销售首套商品房前,以公开招标方式选聘前期物业服务企业,并签订前期物业服务合同。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,前期物业管理招标的服务范围是整个物业管理区域。

  负责前期物业管理招标的建设单位应当自与中标人签订前期物业服务合同之日起十五日内,向区房屋行政主管部门备案。

  备案资料包括招标公告、招标文件、评标委员会的评标报告、中标通知书、中标人的投标文件、招标代理委托合同、前期物业服务合同、有关行政部门批复文件等资料。区房屋行政主管部门可以通过政务信息共享获取的资料,不得要求当事人重复提供相关材料。

  报送资料齐全、符合法定条件的,区房屋行政主管部门应当自收到备案资料后五个工作日内发出备案回执。

  保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库)的前期物业服务收费实行政府指导价管理。前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅的前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准,同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

  价格行政管理部门应当建立合理的保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费的动态调整机制。

  前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件,并依法对下列主要事项作出约定:

  (十)利用共用部位、共用设施设备开展合法经营活动所得收入的管理、分配和使用;

  在前期物业服务合同中,建设单位、物业服务企业不得擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。

  建设单位应当在销售物业前,参照市房屋行政主管部门印发的示范文本,并按照下列规定制定临时管理规约:

  (二)临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

  建设单位应当在销售物业时,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。临时管理规约不得减损、侵占业主合法权益。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  在承接新建物业前,物业服务企业应当和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

  提倡物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关

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